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Von Rechtsanwalt Uwe Middelhauve, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

 

Einmal angenommen, ein Käufer kauft ein Haus mit Einliegerwohnung, die er vermietet. Er weiß dabei nichts  davon, dass der Vorbesitzer den Keller selbst umgebaut hat, ohne dass eine Baugenehmigung zur Nutzung der Kellerräume zu Wohnzwecken vorliegt. Nachdem der Mieter dies zufällig erfährt, kündigt dieser fristlos den Mietvertrag. Die Miete mindert er rückwirkend für die Zeit ab Beginn des Mietverhältnisses und verlangt vom Vermieter die Umzugskosten als Schadensersatz. Kann das rechtens sein?

 

Die Miete ist kraft Gesetzes gemindert, wenn ein Mangel vorliegt. Nach der Rechtsprechung des BGH ist unter einem Mangel iSv § 536 I 1 BGB eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache von dem vertraglich geschuldeten zu verstehen, wobei sowohl tatsächliche Umstände als auch rechtliche Verhältnisse in Bezug auf die Mietsache als Fehler in Betracht kommen können. Erforderlich ist allerdings, um Ausuferungen zu vermeiden, stets eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache, wohingegen Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, nicht als Mängel zu qualifizieren sind.

 

Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und Gebrauchsbeschränkungen begründen nur dann einen Sachmangel iSd §§ 536 ff. BGB, wenn sie zum einen auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen. Zum anderen muss der Mieter durch die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen und Gebrauchshindernisse in seinem vertragsgemäßen Gebrauch auch tatsächlich eingeschränkt werden. Die Voraussetzung der Gebrauchseinschränkung ist regelmäßig dabei nur dann erfüllt, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts durch ein rechtswirksames und unanfechtbares Verbot bereits untersagt hat oder ihr Einschreiten ernstlich erwartet werden kann. Dies kann jedenfalls dann angenommen werden, wenn nach den einschlägigen Vorschriften die Behörde nicht nur berechtigt, sondern sogar verpflichtet ist, die vertraglich vorgesehene Nutzung zu untersagen. Dem Mieter ist es allerdings grundsätzlich zuzumuten, die behördlichen Anordnungen auf ihre Rechtmäßigkeit hin zu überprüfen. Schließlich scheidet eine Berechtigung des Mieters zur Minderung der Miete auch dann aus, wenn die Behörden eine den öffentlich-rechtlichen Vorschriften widersprechende Nutzung dulden.

 

Soweit Gebrauchshindernisse einen Sachmangel darstellen, kann dem Mieter dabei auch ein Schadensersatzanspruch nach § 536 a I BGB zustehen. Liegt der Mangel bereits bei Vertragsabschluss vor, haftet der Vermieter nach Überlassung der Mietsache verschuldensunabhängig im Sinn einer Garantiehaftung (§ 536 a I Alt. 1 BGB). Auf die Kenntnis bzw. die Unkenntnis des Käufers davon, dass der Keller im Ausgangsfall nicht zum Wohnen genehmigt wurde, kommt es also nicht an.

 

Allerdings lässt sich die verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters für anfänglicher Mängel der Mietsache durch eine entspreche Regelung im Mietvertrag ausschließen. Grenzen der formularmäßiger Haftungsfreizeichnung ergeben sich indes aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und den AGB-rechtlichen Regelungen der §§ 305 ff. BGB. So kann der Ausschluss der Garantiehaftung beispielsweise überraschend sein (§ 305c Abs. 1), wenn die Regelung sich an ungewöhnlicher Stelle im Mietvertrag befindet. Im Zweifel sollte hierzu anwaltlicher Rat eingeholt werden.