Oberberg - Oberberg-Aktuell informiert in dieser Rubrik über Rechtsfragen - Der Service wird präsentiert von Fincke Rechtsanwälte Bergneustadt - Heute geht es um die Bestellung und Abberufung des Verwalters.

Von Rechtsanwalt Uwe Middelhauve, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

 

Teil II -  Bestellung und Abberufung des Verwalters

 

Zum 01.12.2020 wurde das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) grundlegend reformiert. Eine der wichtigsten Änderungen ist die nun mögliche jederzeitige Abberufung des Verwalters (§ 26 Abs. 3 S. 1 WEG) durch die Eigentümer. Zwar war die Abberufung auch nach bisherigem Recht möglich. Sie war aber regelmäßig im Verwaltervertrag auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt. Hier wurde dann häufig zwischen den Eigentümern und dem abberufenen Verwalter vor Gericht gestritten, ob ein solcher Grund vorlag. Da der Verwaltervertrag zudem von der Abberufung getrennt zu betrachten ist, führte dies dazu, dass der Verwalter mitunter zwar wirksam abberufen worden war, er für die restliche Laufzeit seines Verwaltervertrages aber noch seine Vergütung bekam, ohne einen ‚Handstreich‘ für die Gemeinschaft tun zu müssen.

 

Nunmehr kann die Abberufung des Verwalters nicht mehr auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden (§ 26 Abs. 5 WEG). Die Eigentümer haben nun stets die Möglichkeit, sich von einem Verwalter zu trennen, wenn sie das Vertrauen in ihn verloren haben. Neben einer fristlosen Abberufung ist auch eine befristete Abberufung möglich.

 

Über die Abberufung des Verwalters müssen die Eigentümer gemäß § 26 Abs. 3 S. 1 WEG beschließen. Der Abberufungsbeschluss muss ordnungsgemäßer Verwaltung i. S. v. § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG entsprechen. Der Beschluss muss formell und materiell fehlerfrei zustande gekommen sein.

 

Damit die Eigentümer nicht durch fortbestehende Vergütungsansprüche von der Abberufung des Verwalters abgehalten werden, sieht § 26 Abs. 3 S. 2 WEG nun vor, dass der Verwaltervertrag spätestens sechs Monate nach der Abberufung ‒ kraft Gesetzes ‒ endet. Es bedarf also keiner Kündigung des Verwaltervertrages. Die Möglichkeit, den Verwaltervertrag mit kürzerer Frist zu kündigen, vor allem aus wichtigem Grund oder wegen entsprechender vertraglicher Vereinbarung, bleibt davon unberührt.

 

Ob die in laufenden Verträgen häufig vereinbarte Anknüpfung der Vertragsdauer an die Bestellungszeit bei der jetzt möglichen Abberufung mit sofortiger Wirkung automatisch auch zur sofortigen Beendigung des Verwaltervertrages ohne die sechsmonatige Nachlauffrist führt, ist nicht geregelt. Hier werden die Gerichte entscheiden müssen.

 

Wichtig zu wissen ist, dass das neue Recht auch für vor dem 01.12.2020 bestellte Verwalter gilt. Regelungen in Verwalterverträgen, wonach der Verwalter nur aus wichtigem Grund abberufen werden kann, sind nach § 47 WEG nicht mehr anwendbar. Der Verwalter kann seine Abberufung nun auch nicht mehr anfechten oder gegen die Ungültigerklärung der Bestellung Rechtsmittel einlegen.

 

Neuerungen im Wohnungseigentumsrecht - Teil I