Oberberg-Aktuell informiert in dieser Rubrik über Rechtsfragen - Der Service wird präsentiert von Fincke Rechtsanwälte Bergneustadt - Diesmal geht es um Rechte und Pflichten des Hausverwalters.

Von Rechtsanwalt Uwe Middelhauve, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

 

Teil I - Befugnisse und Aufgaben des Verwalters

 

Zum 01.12.2020 wurde das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) grundlegend reformiert. Unter anderem wurden auch die Befugnisse und Aufgaben des Verwalters neu geregelt und seine Stellung deutlich gestärkt. 

 

So ist der Verwalter nun im Grundsatz gegenüber der Eigentümergemeinschaft berechtigt und verpflichtet, selbstständig und ohne Beschluss der Eigentümer die Verwaltungsmaßnahmen zu treffen. Er führt z.B. Beschlüsse der Eigentümer durch, sorgt für die Einhaltung der Hausordnung und für ordnungsgemäße Instandsetzungen.

 

Die Berechtigung des Verwalters gilt für Maßnahmen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen der Eigentümergemeinschaft führen, § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Ob und inwieweit die Maßnahme untergeordnete Bedeutung hat oder eine erhebliche Verpflichtung besteht, hängt von der Sichtweise eines durchschnittlichen Wohnungseigentümers in der konkreten Wohnungseigentumsanlage ab. Bei der erheblichen Verpflichtung ist nicht die absolute Höhe der finanziellen Verpflichtung ausschlaggebend. Vielmehr kommt es darauf an, ob der Teil der Verpflichtung, für den der einzelne Eigentümer nach § 9a Abs. 4 WEG einstehen muss, so bedeutsam ist, dass eine vorherige Beschlussfassung geboten ist. Wo diese Erheblichkeitsschwelle konkret liegt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Abzustellen ist auf die Größe der Wohnungseigentumsanlage und auch darauf, welche Maßnahmen in der Vergangenheit bereits konkret an den Verwalter delegiert wurden.

 

Regelmäßig anfallende Maßnahmen, wie die Pflege der Außenanlage, der Abschluss von Wartungsverträgen sowie die Erledigung von kleineren Reparaturen, kann der Verwalter in der Regel ohne Beschluss treffen. Unter den Begriff kleine Reparaturen fallen z.B. der Austausch defekter Leuchtelemente, die Instandsetzung eines Fensterglases oder die Graffiti-Entfernung. Auch die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen gehört grundsätzlich zu den Maßnahmen, die der Verwalter ohne Beschluss trifft.

 

Bauliche Veränderungen oder Sanierungsmaßnahmen fallen dagegen regelmäßig nicht darunter, so dass für diese auch nach der neuen Rechtslage immer ein Beschluss der Eigentümer notwendig ist. 

 

Dies alles gilt, soweit die Eigentümer keinen abweichenden Beschluss gefasst haben, was grundsätzlich möglich ist. Die Eigentümer können die einzelnen Aufgaben und Befugnisse auch im Verwaltervertrag mit dem Verwalter festlegen. Auch bei noch laufenden Verwalterverträgen kann der Aufgabenbereich des Verwalters so durch Beschluss näher festgelegt werden. So können beispielsweise Wertgrenzen oder Aufgaben definiert werden. Auch ist es möglich, einzelne Handlungen des Verwalters (z.B. Zahlungen ab einem bestimmten Betrag) von der Zustimmung eines Eigentümers, des Beirats oder eines Dritten abhängig zu machen, sofern damit nicht die Kernzuständigkeit der Eigentümer auf Beteiligung an wichtigen Entscheidungen ausgehöhlt wird.

 

Dringende Maßnahmen darf der Verwalter im Rahmen der Notgeschäftsführung auch ohne vorherige Beschlussfassung durch die Eigentümer treffen, da der Verwalter hier sofort handeln können muss. Beispiele hierfür sind ein undichtes Dach oder Rohrbrüche. Der Verwalter darf hier aber nur im Rahmen der Gefahrenabwehr tätig werden. Für die dauerhafte Beseitigung der Schäden ist ein Beschluss der Eigentümer erforderlich.

 

Wichtig: Vom ‚Dürfen‘ des Verwalters gegenüber den Eigentümern im Innenverhältnis ist das ’Können’ des Verwalters gegenüber Dritten im Außenverhältnis zu unterscheiden.

 

Nach § 9b WEG vertritt der Verwalter nun nur noch die Gemeinschaft und nicht mehr den einzelnen Eigentümer. Er vertritt die Eigentümergemeinschaft umfassend und - außer beim Abschluss von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen - uneingeschränkt. Abweichende Vereinbarungen sind unwirksam. Die Eigentümer könnten diese Befugnis des Verwalters also selbst durch einen einstimmigen Beschluss nicht einschränken.

 

Auch zur gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen der Eigentümergemeinschaft gegenüber Dritten, insbesondere auch gegenüber mit Hausgeld säumigen Eigentümern, ist der Verwalter nun ohne weiteres berechtigt. Die bislang erforderliche Ermächtigung zur Einleitung gerichtlicher Verfahren ist entfallen.

 

Wer mit einem Verwalter einen Vertrag schließt, muss deswegen nun nicht mehr befürchten, dass dessen Vertretungsmacht für den Abschluss des Vertrags nicht reicht. Dies bedeutet allerdings auch, dass Verträge, die der Verwalter mit einem Dritten abschließt, obwohl er hierzu im Innenverhältnis gegenüber den Eigentümern nicht berechtigt war, wirksam sind und diese die Eigentümergemeinschaft rechtlich binden. In diesem Fall bleibt der Eigentümergemeinschaft nur, den Verwalter auf Schadensersatz wegen Verletzung des Verwaltervertrages in Anspruch zu nehmen.