Oberberg - Oberberg-Aktuell informiert in dieser Rubrik über Rechtsfragen - Der Service wird präsentiert von Fincke Rechtsanwälte Bergneustadt - Diesmal geht es um Schimmelbildung in älteren Wohnungen.

Von Rechtsanwalt Uwe Middelhauve, Fachanwalt für Mietrecht

 

Ein in der täglichen Beratungspraxis immer wieder auftretendes Problem ist sich in der Wohnung des Mieters bildender Schimmel. Während der Mieter mit Mietminderung und Schadenersatz droht, macht der Vermieter den Mieter für die Schimmelbildung wegen nicht ausreichenden Lüftens verantwortlich.

 

In einem nun vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte der Mieter wegen Schimmels in seiner Wohnung infolge vorhandener Wärmebrücken auf Feststellung einer Mietminderung und auf Zahlung eines Kostenvorschusses gegen den Vermieter geklagt und zunächst Recht bekommen. Amts- und Landgericht verurteilten den Vermieter mit der Begründung, dass ein Mieter einen Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens erwarten dürfte. Auf der Grundlage der heute gültigen Bauvorschriften ergebe sich aufgrund der festgestellten Wärmebrücken ein konkretes Risiko der Schimmelpilzbildung, welches der Mieter durch ein alltagsübliches Lüftungs- und Heizverhalten nicht verhindern könne. Der BGH sah dies anders und hob das Urteil auf.

 

Ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäß Gebrauch aufhebt oder mindert und deshalb dem Mieter ein Recht zur Mietminderung (§ 526 Abs. 1 BGB) sowie einen Anspruch auf Mängelbeseitigung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) gewährt, setzt eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Gebrauch voraus. Ohne besondere Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter kann der Mieter dabei erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Gibt es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, ist jedenfalls deren Einhaltung geschuldet. Dabei ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.

 

Diesem Maßstab entsprach die Wohnung des Klägers aber, so dass ein Mangel nicht vorlag. Im Jahr 1971 bestand noch keine Verpflichtung, Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten. Das Vorhandensein von Wärmebrücken war allgemein üblicher Bauzustand.

 

Der Ausgang darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass Verfahren dieser Art für den Vermieter zeit- und kostenaufwendig, und nicht zuletzt risikoreich sind, da er bei selbstkritischer Betrachtung in der Regel objektiv nicht beurteilen kann, was die Ursache des Schimmels ist. Im vorliegenden Fall dauerte es nahezu 5 Jahre (!) bis der Vermieter Recht bekam. Es liegt dabei zunächst am Vermieter den Nachweis zu führen, dass seine Wohnung den zur Zeit ihrer Errichtung geltenden Bauvorschriften und DIN-Vorgaben sowie den damaligen Regeln der Baukunst entspricht. Nur wenn dieser Beweis geführt werden kann, und nur dann, stellt sich die Frage, wie das Nutzungsverhalten des Mieters war.

 

(BGH, Urteil vom 06.12.2018 – VIII ZR 271/17 –).