Die Frage, wie viel ihr Haus wirklich wert ist, hat sich wohl jeder Immobilienbesitzer in den letzten Jahren schon einmal gestellt.

Die Frage, wie viel ihr Haus wirklich wert ist, hat sich wohl jeder Immobilienbesitzer in den letzten Jahren schon einmal gestellt. Schließlich sind die Preise stark angestiegen, der Markt hat sich dynamisch entwickelt und was vor fünf, zehn oder 15 Jahren 500.000 Euro wert war, kann schon heute eine Million wert sein. Oder?

Mit welcher Methode lässt sich bei welcher Art von Immobilie der Wert am besten bestimmen?

Um herauszufinden, was ein Haus wirklich wert ist, gibt es verschiedene Möglichkeiten und auch verschiedene Bewertungsmethoden.

· Ein- und Zweifamilienhäuser: Handelt es sich bei der Immobilie um ein Ein- oder Zweifamilienhaus, wird der Wert üblicherweise mit dem Sachwertverfahren ermittelt. Um dieses anzuwenden, müssen der Wert des Grundstücks, der Wert des Gebäudes, die Lage, die Baukosten, das Baujahr, der Zustand der Immobilie sowie der Außenbereich berücksichtigt werden.

· Mehrparteienhäuser: Bei einem größeren Gebäude mit mehreren Parteien, in dem die Wohnungen vermietet sind, muss das Ertragswertverfahren zum Einsatz kommen. Dabei sind nicht nur Grundstückswert, Gebäudewert, Lage und der Zustand der Immobilie relevant, sondern auch die zu erwartenden jährlichen Einnahmen aus Vermietungen und Verpachtungen und die damit verbundene Rendite.

Eine Ermittlung des Hauswertes ist auch über das Vergleichswertverfahren möglich. Dabei wird der Preis eines Hauses anhand vergleichbarer Immobilien ermittelt. Sinn macht das jedoch nur, wenn auch wirklich viele gut vergleichbare Häuser zum Verkauf stehen, deren Preis bereits feststeht und das ist nicht immer der Fall.

Ob über einen Immobilienwertrechner oder mittels Makler oder Sachverständiger – um ein Haus fair zu bewerten, sollte gründlich vorgegangen werden.

Welche Unterlagen werden für die Wertermittlung eines Hauses benötigt?

Um herauszufinden, wie viel das eigene Haus wirklich wert ist, braucht es einiges an Unterlagen und Daten:

· Grundriss mit genauer Quadratmeteranzahl sowie Berechnung der Wohn- und Nutzfläche

·  Energieausweis, der nachweist, welchen Energiebedarf das Haus hat

·  Baulastenverzeichnis

·  Grundbuchauszug

·  Liegenschaftskarte/amtlicher Katasterplan

·  Falls vorhanden: Baubeschreibung

·  Nachweise über durchgeführte Sanierungs- bzw. Modernisierungsarbeiten

· Bei vermieteten Häusern: Mietverträge sowie Nebenkostenabrechnungen

· Bei denkmalgeschützten Immobilien: Denkmalschutznachweis

Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern kommen noch weitere Aspekte hinzu, wie die Angaben zu eventuell vorhandenen PKW-Stellflächen. All das ist relevant, um den Wert eines Hauses zu ermitteln.

Wovon hängt der Wert eines Hauses ab?

Viele Faktoren haben Einfluss auf den Wert des Hauses – einige sind dabei besonders relevant:

Lage: Bei der Lage müssen verschiedene Aspekte beachtet werden, unter anderem die Makro- und die Mikrolage. Mit der Makrolage ist die Region, die Stadt oder das Stadtviertel gemeint, in dem sich das Haus befindet. Die Mikrolage meint das konkrete, direkte Umfeld der Immobilie. Liegt es an einer Hauptverkehrsstraße oder in einer ruhigen Spielstraße? Sind öffentliche Verkehrsmittel in der Nähe? Gibt es Supermärkte, Schulen oder andere Infrastruktur in der Umgebung, die die Wohnlage attraktiv machen? Ebenfalls relevant ist die Aussicht der Lage. Falls bereits bekannt ist, dass das entsprechende Viertel oder die Region demnächst besser an die Innenstadt oder einen Ballungsraum angeschlossen werden sollen, kann sich das ebenfalls auf den Wert auswirken.

Bausubstanz: Die Immobilie an sich und ihr Zustand sind weitere relevante Faktoren für die Immobilienbewertung. Je besser die Bausubstanz ist, desto höher ist der Wert eines Hauses. Auch das Alter eines Hauses ist ein relevantes Kriterium – dabei muss ein altes Haus nicht zwingend weniger wert sein als ein neues. Schließlich sind zum Beispiel insbesondere Altbauten, die in einem guten Zustand und umfassend saniert sind, häufig sehr begehrte Objekte aufgrund ihres Charmes. Je mehr energetische Sanierungsmaßnahmen im Haus bereits durchgeführt wurden und je besser die Energiebilanz des Hauses ist, desto höher ist der Wert. Dach, Fenster, Dämmung, Heizung – all diese Faktoren bestimmen den Wert eines Hauses maßgeblich mit.

Nutzungsmöglichkeiten: Ob ein Haus nur privat oder auch gewerblich genutzt werden kann, bestimmt ebenfalls über den Wert. Schließlich ist bei einer reinen Gewerbeimmobilie oder einer Immobilie mit Gewerbeanteil eine ganz andere Zielgruppe im Fokus als bei einer reinen Wohnimmobilie.

Ausstattung: Die Aufteilung der Zimmer, die Anzahl der Badezimmer, das Vorhandensein eines Wintergartens, eines Kamins, eines Kellers und eines Gartens sind weitere wichtige Merkmale, die sich auf den Wert eines Hauses auswirken. Je besser ein Haus ausgestattet ist und je mehr Komfort es bietet, desto höher kann der Wert angesetzt werden. Mit einem spartanisch ausgestatteten Haus, das fast nur aus Durchgangszimmern besteht, lässt sich in der Regel ein niedriger Wert erzielen als mit einem gut durchdachten und geplanten Grundriss sowie einer üppigen Ausstattung.

Bei Mehrfamilienhäusern ist außerdem relevant, ob diese vermietet sind und welche Mieteinnahmen daraus zu erwarten sind. Auch potenzielle Mieterhöhungen müssen dabei berücksichtigt werden, da dadurch die Rendite der Immobilie und somit auch ihr Wert steigen kann.

 

Wie lässt sich der Hauswert am besten ermitteln?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie der Wert einer Immobilie am besten ermittelt werden kann:

· Online-Rechner: Über Immobilienwertrechner aus dem Internet lässt sich auf Basis einiger Eckdaten eine erste Preisindikation ausmachen. Im Zuge von Online-Bewertungen werden in der Regel zahlreiche Daten abgefragt, wodurch eine gute Einschätzung des tatsächlichen Hauswerts erreicht werden kann.

· Makler: Mit einem ortskundigen Makler an der Hand, lässt sich ebenfalls der Wert einer Immobilie bestimmen. Dieser kann dann auch gleich den Verkauf in die Hand nehmen und nach potenziellen Käufern Ausschau halten. Makler kennen den Markt in der Regel sehr gut, kennen vergleichbare Objekte und wissen, worauf es bei einer Immobilienbewertung ankommt.

· Sachverständige: Offizielle Gutachter können zum Einsatz kommen, wenn eine Hausbewertung angeordnet wird. Das ist bei Zwangsversteigerungen, Scheidungen oder Erbschaften nötig. Immer wenn vor Gericht über einen Hauswert verhandelt wird, muss dieser durch einen Sachverständigen festgelegt worden sein.

Das eigene Haus selbst bewerten? Besser nicht!

Nicht angeraten ist, eine Immobilienbewertung als Laie selbst durchzuführen. Bei einem Hausverkauf einfach einen Preis zu veranschlagen, empfiehlt sich nicht, da das Feld der Immobilienbewertungen dafür zu komplex ist. Außerdem fehlt vielen Hausbesitzern häufig der neutrale Blick für ihr Haus. Sie übersehen Mängel und bewerten andere Merkmale zu hoch. Das führt zu einem verfälschten Preis, der entweder dem Haus nicht gerecht wird oder überzogen ist, wodurch der Verkauf erschwert wird.

Während viele Online-Hauswertrechner kostenlos sind, werden für eine professionelle Bewertung durch einen Makler oder Sachverständigen Gebühren fällig. Je nach Umfang kostet ein Gutachten zwischen 500 und 2.500 Euro. Diese können sich aber lohnen – schließlich geht es bei Immobilien häufig um viel Geld.